전세 vs 월세, 2026년 지금은 뭐가 이득일까

전세가 무조건 이득이던 시절이 있었다. 대출 껴서 보증금 채워 넣고, 2년 뒤 그대로 돌려받으면 사실상 주거비 0원. 다들 그렇게 배웠다. 근데 요즘은 좀 애매해졌다.

지난주 발표된 자료를 보면 8월 17~23일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세대출 평균금리가 연 4.26~4.46% 수준이다. KB국민과 하나가 4.26%로 제일 낮았다. 그리고 6월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중이 55.2%. 월 기준 역대 최고다. 절반이 넘는 사람들이 이제 월세를 택하고 있다는 얘기다.

그럼 진짜 전세가 손해로 돌아선 걸까? 숫자로 한번 따져보자.

전세의 진짜 비용은 이자다

전세는 목돈이 묶이지만 매달 나가는 돈은 없다고 착각하기 쉽다. 대출을 꼈으면 얘기가 다르다.

예를 들어보자. 보증금 3억 전세, 이 중 2억을 전세대출로 채운다고 하자. 금리 연 4.3% 잡으면 연 이자가 860만원. 월로 나누면 대략 71만원이다. 여기에 내 돈 1억이 묶여 있으니 그 기회비용도 있다. 1억을 연 3% 파킹통장이나 예금에 넣었으면 세전 300만원, 세후로 대략 254만원. 월 21만원쯤.

정리하면 이 전세의 실질 주거비는 대출이자 71만원 + 내 돈 기회비용 21만원 = 월 92만원 정도다. "전세는 공짜"라는 말이 왜 옛말인지 여기서 갈린다. 금리가 2%대였던 시절엔 이자가 반값이었으니까.

월세는 전월세전환율이 핵심이다

월세로 같은 집을 산다고 치자. 보증금 5000만원에 월세 얼마가 적정한지는 전월세전환율로 계산한다.

공식은 간단하다. (전세보증금 - 월세보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세. 전세 3억, 월세보증금 5000만원이면 차액이 2.5억. 여기에 전환율 5%를 곱하면 연 1250만원, 월 104만원이다.

구분	전세(대출 2억)	월세(보증금 5천/전환율 5%)
매달 나가는 현금	이자 71만원	월세 104만원
묶이는 내 돈	1억	5천만원
기회비용 포함 실비용	약 92만원	약 94만원

이렇게 보면 둘이 생각보다 안 비슷하지 않다. 전환율이 5%면 전세랑 거의 붙는다. 근데 전환율이 4%로 내려가면 월세가 유리해지고, 6%로 오르면 전세가 유리해진다. 지역이랑 집주인마다 이 숫자가 다르다는 게 함정이다.

그래서 나라면 이렇게 판단한다

핵심은 두 개다. 내 전세대출 금리, 그리고 이 동네 전월세전환율.

전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가 이득이다. 반대면 월세다. 지금처럼 전세금리가 4% 중반까지 올라온 상황에선, 전환율이 4~4.5% 나오는 지역이라면 월세가 오히려 합리적일 수 있다. 실제로 월세 비중이 역대 최고를 찍은 것도 이 계산을 사람들이 몸으로 하고 있어서다.

여기에 하나 더. 목돈을 굴릴 자신이 있느냐다. 전세로 1억을 묶어두는 대신 그 돈으로 연 5% 이상 꾸준히 낼 수 있다면 월세 살고 투자하는 게 낫다. 근데 대부분은 그 돈 파킹통장에 넣어두거나 어영부영 쓴다. 그럴 거면 전세로 강제 저축하는 효과를 누리는 게 낫다. 우리 집도 사회초년생 때는 이 이유로 전세를 택했다. 목돈 관리가 안 됐거든.

정답은 없다. 대출금리와 전환율 두 숫자를 각자 뽑아서 비교해보는 게 먼저다. 계약서 쓰기 전에 계산기 한 번 두드리는 데 10분이면 된다.

다들 지금 전세 쪽인지 월세 쪽인지 댓글로 궁금하다.

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