고정금리 vs 변동금리 주택담보대출, 지금은 뭐가 이득일까

집 살 때 대출 상담을 받아본 사람은 다 안다. 창구 직원이 마지막에 꼭 묻는다. "고정으로 하실래요, 변동으로 하실래요?" 이게 참 애매하다. 몇천만 원, 아니 몇억을 몇십 년 갚는 일인데 이자 방식 하나로 총 상환액이 수백만 원씩 갈린다. 근데 정답은 아무도 안 알려준다.

마침 내일(7월 16일) 한국은행 금융통화위원회가 열린다. 기준금리는 지난 5월까지 연 2.5%로 계속 동결 중이다. 이 타이밍에 고정과 변동을 한번 제대로 비교해보자.

지금 대출금리 상황부터

기준금리는 2.5%로 낮은 편인데, 정작 은행 주택담보대출 금리는 6% 후반에서 7% 초반대까지 올라와 있다. 기준금리랑 대출금리가 왜 이렇게 벌어졌냐 하면, 은행 조달 비용이랑 가산금리, 가계대출 규제 영향이 겹쳐서 그렇다. 기준금리가 낮다고 내 대출이자가 싸다는 뜻은 아니라는 거다.

여기서 헷갈리는 부분. "기준금리가 동결이거나 내려가면 변동금리가 유리한 거 아냐?" 맞는 말인데, 조건이 있다. 변동금리 주담대는 대부분 코픽스(COFIX)에 연동되는데, 이게 기준금리 움직임을 몇 달 시차를 두고 따라간다. 지금처럼 동결이 길어지면 변동금리도 크게 안 떨어진다.

실제 숫자로 비교해보자

3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 치자. 계산 편하게 고정 6.8%, 변동 시작 6.5%로 잡아본다.

구분	고정 6.8%	변동 6.5% (시작 기준)
첫 달 월납입금	약 195만 원	약 189만 원
금리 변동 위험	없음 (만기까지 고정)	있음 (오르면 납입금 증가)
중도 상환	수수료 부담 큰 편	상대적으로 유연

시작 시점만 보면 변동이 월 6만 원쯤 싸다. 근데 이게 함정이다. 변동금리가 1%p만 올라서 7.5%가 되면 월납입금이 약 210만 원으로 뛴다. 첫 달 대비 20만 원 넘게 는다. 반대로 금리가 내려가면 변동이 계속 이득이고.

결국 이 게임은 "앞으로 금리가 오를까 내릴까"에 대한 베팅이다.

그래서 나라면

내 생각은 이렇다. 대출 규모가 크고(예: 소득 대비 원리금 비중이 높음) 금리가 조금만 올라도 가계가 휘청할 것 같으면 고정을 택한다. 매달 나가는 돈이 딱 정해져 있으면 마음이 편하고, 그 안정감 자체가 돈값을 한다고 본다. 실제로 몇 년 전 변동금리 쓰다가 금리 급등기에 납입금이 확 늘어서 고생한 사람들을 여럿 봤다.

반대로 대출 기간을 짧게(5년 이내) 가져갈 계획이거나, 곧 갚아버릴 여윳돈이 생길 예정이면 변동이 낫다. 어차피 금방 상환할 거면 시작 금리가 싼 쪽이 유리하고, 중도상환 수수료도 변동이 부담이 덜하다.

한 가지 더. 요즘은 5년 고정 후 변동으로 바뀌는 혼합형(하이브리드) 상품도 많다. 처음 5년만 고정으로 안정 확보하고 이후 상황 봐서 대환하는 것도 방법이다. 무조건 순수 고정 아니면 순수 변동, 이렇게 두 개만 있는 게 아니다.

정답은 없다. 금리 방향을 정확히 맞힐 수 있는 사람은 없으니까. 다만 "내가 금리가 올랐을 때 버틸 수 있느냐"를 기준으로 잡으면 선택이 좀 쉬워진다. 다들 대출 어떻게 굴리고 계신지 궁금하다.

※ 이 글은 개인적인 정보 공유이며 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.