스트레스 DSR로 내 주담대 한도 계산하는 법

집 알아보러 다니다 보면 제일 먼저 막히는 게 대출 한도다. "연봉 얼마면 얼마까지 나온다"는 얘기를 예전엔 대충 감으로 했는데, 요즘은 그게 잘 안 맞는다. 스트레스 DSR이라는 게 끼어들면서 실제 나오는 한도가 눈에 띄게 줄었기 때문이다.

특히 올해 7월부터는 지방까지 전면 적용됐다. 그동안 지방 주담대는 스트레스 금리를 절반(0.75%)만 붙이는 유예가 있었는데, 그게 지난 6월 30일로 끝났다. 이제 서울이든 지방이든 같은 기준으로 계산한다. 그래서 "작년에 알아봤을 때랑 왜 이렇게 다르지?" 하는 분들이 많다. 오늘은 이 스트레스 DSR이 뭔지, 그리고 내 한도를 직접 어림잡아 계산하는 법을 정리해본다.

DSR부터 짚고 가자

DSR은 총부채원리금상환비율이다. 말은 어려운데 뜻은 단순하다. 내 연소득 대비 1년에 갚아야 할 대출 원리금이 몇 %냐는 거다. 지금 규제는 대부분 DSR 40%다. 연소득이 6000만원이면 1년 원리금 상환액이 2400만원(월 200만원)을 넘으면 안 된다는 뜻이다.

여기서 핵심은 원금도 같이 본다는 점이다. 예전 DTI는 주담대 이자에 신용대출은 이자만 봤는데, DSR은 모든 대출의 원금+이자를 다 합산한다. 그래서 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 그만큼 주담대 한도가 깎인다. 이미 마이너스 통장을 크게 뚫어놨다면 집 살 때 발목 잡힐 수 있다는 얘기다.

스트레스 금리가 뭘 더하는가

스트레스 DSR은 여기에 가상의 금리를 얹어서 계산한다. 지금 당장은 금리가 낮아도, 나중에 금리가 오르면 상환 부담이 커질 테니 미리 그 위험을 반영해서 한도를 보수적으로 잡자는 취지다.

3단계(현행)에서는 이 스트레스 금리가 1.5%다. 실제 대출금리가 4.0%라면, 한도 계산할 때는 5.5%로 놓고 원리금을 뽑는다. 금리가 높게 잡히면 같은 월 상환액으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어든다. 그래서 한도가 깎이는 것이다.

참고로 한국은행 기준금리는 현재 연 2.75%다. 지난 7월에 2.50%에서 0.25%포인트 올렸고, 오는 8월 27일 금통위에서 추가 인상 여부를 또 본다. 시장금리가 이 기준금리를 따라 움직이니, 스트레스 금리와 별개로 실제 대출금리 자체도 지금은 낮다고 보기 어려운 국면이다.

실제로 얼마나 줄까

숫자로 봐야 감이 온다. 연소득 1억원, 변동금리, 30년 만기 원리금균등 기준으로 언론에 나온 계산을 보면 이렇다.

구분	대출 한도(대략)
스트레스 DSR 적용 전	약 6억 5800만원
3단계 적용 후	약 5억 5600만원

같은 소득인데 1억원 넘게 빠진다. 스트레스 금리 1.5%가 붙으면서 생긴 차이다. 연소득이 이보다 낮으면 한도 자체가 작으니 감소 폭도 그만큼 줄지만, 비율로는 비슷하게 깎인다고 보면 된다.

내 한도를 대충 잡아보려면 순서는 이렇다. 먼저 연소득에 0.4를 곱해 1년에 쓸 수 있는 원리금 상환액을 구한다(연 6000만원이면 2400만원). 거기서 이미 있는 대출(신용대출·할부 등)의 연 원리금을 뺀다. 남은 금액이 주담대에 쓸 수 있는 여력이다. 이 여력으로 만기 30년, 스트레스 반영 금리(실제금리+1.5%)를 넣고 역산하면 대략의 원금이 나온다. 정확한 숫자는 은행 계산기나 각 은행 앱의 한도 조회로 확인하는 게 맞지만, 이 순서만 알아도 "내가 생각한 집값이 현실적인가"는 판단이 선다.

그럼 어떻게 대응할까

한도를 조금이라도 늘리고 싶다면 방법은 뻔하지만 효과는 확실하다. 첫째, 기존 신용대출·마이너스 통장을 미리 정리한다. DSR 합산에서 빠지면 그만큼 주담대 여력이 생긴다. 둘째, 만기를 길게 잡으면 월 상환액이 줄어 한도는 늘어난다. 다만 총 이자는 더 낸다는 걸 잊으면 안 된다. 셋째, 부부 공동명의로 소득을 합산하면 DSR 계산의 분모가 커진다. 맞벌이라면 유리한 지점이다.

반대로, 한도가 나온다고 그걸 꽉 채워 받는 건 다른 문제다. 스트레스 DSR은 어디까지나 심사 기준일 뿐, 실제 갚는 건 실제 금리로 갚는다. 금리가 오르는 국면에서 변동금리로 한도까지 당겨 받으면 매달 나가는 돈이 계획보다 커질 수 있다. 한도는 최대치일 뿐 목표치가 아니라는 것. 이게 이번 규제가 주는 메시지이기도 하다.

집을 급하게 사야 하는 게 아니라면, 8월 금통위 결과와 시장금리 흐름을 한 번 더 보고 움직여도 늦지 않다. 한도 조회는 여러 은행을 돌려봐도 신용점수에 영향이 거의 없으니, 발품 팔아 비교해보길 권한다.

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