원리금균등 vs 원금균등, 3억 빌리면 이자 5천만원 차이

집 살 때 대출 서류에 꼭 나오는 칸이 하나 있다. "상환방식: 원리금균등 / 원금균등." 대충 앞에 있는 거 체크하고 넘어가는 사람이 많은데, 이 선택 하나로 총이자가 수천만원 갈린다. 특히 요즘처럼 금리가 오르는 국면에선 더 그렇다.

지난주 한국은행이 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 올렸다(8월 27일). 두 달 연속 인상이라 3%대에 올라선 게 1년 9개월 만이라고 한다. 은행권 주담대도 같이 뛰어서, 8월 말 기준 5대 은행 고정형이 연 4.68~7.12%, 변동형이 4.22~6.46% 수준이다. 고정형 최고금리는 이미 7%를 넘었다. 이자가 이렇게 무거워진 상황에선 상환방식을 어떻게 고르느냐가 생각보다 크게 작용한다.

두 방식, 뭐가 다른가

이름이 헷갈리게 비슷한데 핵심만 잡으면 간단하다.

원리금균등은 매달 내는 총액(원금+이자)이 똑같은 방식이다. 30년 내내 매달 같은 금액이 빠져나간다. 초반엔 이자 비중이 크고 원금은 조금씩, 후반으로 갈수록 원금 비중이 커진다.

원금균등은 매달 갚는 원금이 똑같은 방식이다. 원금을 총 개월수로 딱 나눠서 매달 동일하게 갚고, 거기에 남은 잔액에 대한 이자를 얹는다. 초반엔 잔액이 많으니 이자도 많아서 월납입액이 크고, 갚을수록 잔액이 줄어드니 매달 내는 돈이 조금씩 줄어든다.

한 줄로 요약하면, 원리금균등은 "매달 같은 돈", 원금균등은 "처음엔 많이 내고 갈수록 줄어드는 돈"이다.

3억 30년 5%, 실제로 계산해보자

말로만 하면 감이 안 오니 숫자를 넣어보자. 3억원을 연 5% 금리로 30년(360개월) 빌렸다고 치자. 요즘 주담대 금리대를 감안하면 현실적인 가정이다.

구분	원리금균등	원금균등
첫 달 납입액	약 161만원	약 208만원
마지막 달 납입액	약 161만원	약 84만원
총이자	약 2억 7,977만원	약 2억 2,562만원

총이자 차이가 약 5,415만원이다. 원금균등이 5천만원 넘게 덜 낸다. 30년짜리 대출이라 이자만 원금의 70~90%에 달하는데, 그중에서도 5천만원이 방식 하나로 왔다갔다 하는 거다.

왜 이런 차이가 날까? 원금균등은 초반부터 원금을 팍팍 줄여버린다. 원금이 빨리 줄면 거기에 붙는 이자도 같이 줄어든다. 반면 원리금균등은 매달 같은 금액을 유지하려고 초반에 원금을 조금씩만 갚기 때문에, 잔액이 오래 크게 남아 있고 그만큼 이자가 더 붙는다.

근데 공짜는 없다. 원금균등의 첫 달 부담이 208만원으로, 원리금균등(161만원)보다 47만원 더 많다. 대출 초기에 매달 47만원을 더 감당할 수 있느냐가 관건이다. 사회초년생이나 외벌이 가구엔 이 47만원이 꽤 크게 느껴질 수 있다.

그래서 나라면 어떻게 고를까

정답은 상황마다 다르다. 몇 가지 기준으로 정리해봤다.

현금 흐름에 여유가 있고 이자를 최대한 아끼고 싶다면 원금균등이 낫다. 초반 몇 년만 버티면 매달 내는 돈이 계속 줄어드니, 시간이 갈수록 숨통이 트인다. 맞벌이거나 소득이 안정적인 경우 특히 잘 맞는다.

당장 매달 나가는 고정비를 낮게 잡고 싶다면 원리금균등이다. 30년 내내 금액이 똑같으니 가계부 짜기가 편하고, 초기 부담이 상대적으로 가볍다. 대출 초반에 육아·전세보증금 같은 다른 큰 지출이 겹치는 시기라면 이쪽이 현실적이다.

중간에 갈아타거나 중도상환할 계획이 크다면 이 계산은 또 달라진다. 몇 년 안에 팔거나 갚아버릴 거면 총이자 차이가 실제로 다 실현되진 않으니까. 짧게 보유할 생각이면 초기 부담이 가벼운 원리금균등이 무난하다.

한 가지 덧붙이면, 요즘처럼 금리가 오르는 국면에선 변동금리로 원리금균등을 택했을 때 주의가 필요하다. 금리가 뛰면 "균등"이라던 월납입액도 재산정되면서 올라간다. 매달 같은 줄 알았는데 어느 날 갑자기 이자가 불어 있는 걸 보고 당황하는 경우가 이래서 생긴다.

나라면? 소득이 안정적이라는 전제하에 원금균등을 택할 것 같다. 초반 몇 년 허리띠 졸라매는 대신 총이자 5천만원을 아끼는 쪽이, 장기적으로는 마음이 편하다. 다만 이건 어디까지나 내 상황 기준이고, 첫 달 47만원이 부담스럽다면 무리해서 원금균등을 고를 이유는 없다. 대출은 30년을 버텨야 하는 마라톤이라, 초반에 숨이 넘어가면 아무 의미 없다.

다들 집 살 때 어떤 방식으로 하셨는지, 후회는 없으신지 궁금하다.

※ 이 글은 개인적인 정보 공유이며 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.