전세 vs 월세, 전세대출 금리 6% 시대엔 뭐가 이득일까

전세가 무조건 이득이라는 말, 한동안 정답처럼 통했다. 대출 끼고 전세 들어가서 2년 살고 나오면 원금 그대로 돌려받으니까. 월세는 매달 돈이 그냥 증발하는 느낌이고. 근데 요즘은 이 계산이 좀 애매해졌다.

지난주 기사들을 보니 5대 은행 전세자금대출 상단 금리가 연 6%를 넘겼다. 올 초만 해도 5.66% 수준이었는데 최근 6.01%까지 올랐다는 거다. 한편 2026년 상반기 전월세전환율은 6.4%. 이 두 숫자가 이렇게 가까워지면, "전세대출 이자 내느니 차라리 월세"라는 계산이 성립할 수 있다. 오늘은 실제 숫자로 한번 따져보자.

전월세전환율이 뭔데 중요하냐면

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이다. 쉽게 말해 "전세금 1억을 월세로 돌리면 한 달에 얼마"를 정하는 기준이다.

전환율이 6.4%라면, 전세금 1억당 연 640만원, 즉 월 약 53만원의 월세로 환산된다는 뜻이다. 집주인 입장에선 보증금 굴려서 이만큼 수익 낼 수 있다고 보는 거고, 세입자 입장에선 보증금 대신 이 돈을 월세로 낸다는 얘기다.

여기서 핵심. 내가 전세대출을 받아서 내는 이자율이 전환율보다 낮으면 전세가 이득이고, 높으면 월세가 이득일 수 있다. 지금은 전세대출 금리 6%, 전환율 6.4%. 거의 붙어버렸다. 예전처럼 "전세=무조건 이득" 공식이 흔들리는 이유가 이거다.

실제 숫자로 비교해보자

보증금 3억짜리 집을 예로 들어보자. 자기 돈 1억, 전세대출 2억을 받는 상황이라고 치자. (전세대출은 보통 보증금의 80%까지 나온다.)

구분	전세 (대출 2억)	월세 (보증금 5천 + 월세)
초기 자금	자기 돈 1억	보증금 5천만원
전세대출	2억 (금리 6%)	없음
매달 나가는 돈	대출이자 월 100만원	월세 약 106만원
2년 총 주거비	약 2,400만원 (이자)	약 2,544만원 (월세)

전세대출 2억을 연 6%로 빌리면 월 이자가 정확히 100만원이다. 2년이면 2,400만원이 이자로 나간다. 원금 2억은 나중에 그대로 갚으면 되니까 사라지는 돈은 아니다.

월세 쪽은 보증금 5천만원에, 나머지 2억 5천을 전환율 6.4%로 월세화하면 연 1,600만원, 월 약 133만원… 인데 이건 너무 세니까 실제 시장에선 보증금을 더 높인 반전세가 흔하다. 위 표는 대략적인 감을 잡기 위한 예시다.

여기서 놓치기 쉬운 게 있다. 전세는 자기 돈 1억이 보증금에 묶여 있다. 이 1억을 만약 연 4% 파킹통장이나 예금에 넣었다면 세후로도 연 130만원 넘게 벌 수 있었다. 이 기회비용까지 넣으면 전세의 실제 부담은 표에 나온 것보다 조금 더 크다.

그래서 나라면 어떻게 할까

솔직히 정답은 상황마다 다르다. 근데 기준은 세울 수 있다.

전세대출 금리가 전환율보다 확실히 낮으면(예: 청년버팀목 같은 정책자금 2~3%대) 전세가 압도적으로 유리하다. 이건 계산할 것도 없다. 청년버팀목전세대출은 조건이 되면 최저 2.0%에서 3.1% 수준이라, 시중은행 6%와는 차원이 다르다. 자격이 된다면 정책자금부터 알아보는 게 맞다.

반대로 신용대출성 전세대출을 6%대로 받아야 하는 상황이고, 목돈을 다른 데 굴릴 자신이 있다면 월세가 나쁘지 않은 선택이 된다. 특히 2년 안에 이사 갈 가능성이 높거나, 종잣돈을 투자로 굴려서 6% 이상 수익을 낼 계획이 뚜렷하다면 더 그렇다.

나라면 이렇게 본다. 정책자금 자격이 되면 무조건 전세. 안 되고 6%대 대출뿐이라면, 내 목돈을 안전하게 굴려도 4%밖에 못 버는데 대출은 6%를 내야 하니 이 역마진을 감수할 이유가 있는지 따져본다. 거주 안정성이 최우선이면 그래도 전세, 유연성과 목돈 활용이 중요하면 월세. 이게 내 기준이다.

한 가지 더. 금리는 계속 변한다. 지금 6%라도 내년에 내려가면 전세 갈아타기(대환)로 부담을 줄일 수 있다. 반대로 월세는 계약 갱신 때 전환율 따라 오를 수 있다. 2년만 보지 말고 4년(갱신권 포함)까지 그려보는 게 좋다.

다들 지금 같은 금리에서 전세랑 월세 중 뭐 택하셨는지, 계산해보고 결정하신 건지 궁금하다.

※ 이 글은 개인적인 정보 공유이며 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.