전세 vs 월세, 지금 금리에선 뭐가 이득일까

이사철마다 반복되는 고민이다. 전세로 갈까, 월세로 갈까. 예전엔 "무조건 전세가 이득"이라는 말이 정설이었는데, 요즘은 좀 애매해졌다. 금리가 오르락내리락하면서 계산이 달라졌기 때문이다.

이번 달 기준으로 한국은행 기준금리는 2.50%에서 그대로 유지되고 있다. 다음 통화정책방향 결정회의가 7월 16일에 잡혀 있어서 시장은 동결이냐 인하냐를 놓고 눈치를 보는 중이다. 이 금리 수준이 전세와 월세의 손익분기점을 가르는 핵심 변수다. 왜 그런지 숫자로 한번 따져보자.

전세: 대출이자가 진짜 비용이다

전세는 보증금을 통째로 맡기는 구조라 "돈이 안 나간다"고 착각하기 쉽다. 근데 그 보증금이 대부분 대출이라는 게 함정이다.

예를 들어 전세보증금 3억짜리 집에 들어간다고 하자. 내 돈이 1억이고 전세자금대출로 2억을 빌렸다면, 이 2억에 대한 이자가 실제 주거비다. 요즘 전세자금대출 금리를 대략 연 4% 안팎으로 잡으면(상품·신용에 따라 차이가 크다), 2억 × 4% = 연 800만원, 월로 나누면 약 67만원이다.

여기에 하나 더. 내 돈 1억도 공짜가 아니다. 그 1억을 전세에 묶어두는 대신 예금이나 다른 데 굴렸으면 벌었을 수익, 즉 기회비용이 있다. 연 3% 파킹통장에 넣었다면 연 300만원, 월 25만원어치를 포기하는 셈이다.

그러니까 이 경우 전세의 실질 월 부담은 대출이자 67만원 + 기회비용 25만원 = 대략 92만원 수준이다. 보증금은 나중에 돌려받으니 사라지는 돈은 아니지만, 매달 나가는 비용은 분명히 있다.

월세: 전환율이 4%보다 낮으면 해볼 만하다

월세는 계산이 단순하다. 나가는 돈이 눈에 다 보인다. 대신 전세와 비교하려면 "전월세전환율"이라는 걸 알아야 한다. 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이다.

같은 3억짜리 집을 보증금 1억 + 월세로 돌린다고 치자. 전세보증금과의 차액 2억을 월세로 환산하는데, 전환율을 연 5%로 가정하면 2억 × 5% ÷ 12 = 월 약 83만원이다.

구분	초기 자금	월 부담(대략)
전세(보증금 3억, 2억 대출)	내 돈 1억	92만원(이자+기회비용)
월세(보증금 1억, 월세)	내 돈 1억	83만원(월세)

이렇게만 보면 이 조건에선 월세가 오히려 살짝 유리하다. 핵심은 전월세전환율과 전세대출금리의 비교다. 전환율(5%)이 전세대출금리(4%)보다 높으면 전세가 유리하고, 전환율이 대출금리보다 낮으면 월세가 유리해진다. 지금처럼 전세대출금리가 낮게 유지되는 국면에선 전세 쪽으로 무게가 실리는 게 일반적이지만, 실제 계약마다 숫자가 다르니 꼭 본인 조건으로 계산해봐야 한다.

그래서 나라면

솔직히 정답은 없다. 다만 판단 기준은 세울 수 있다.

목돈이 이미 있고 전세대출 금리가 전환율보다 확실히 낮다면 전세가 낫다. 특히 버팀목 같은 정부 지원 대출로 2~3%대 금리를 받을 수 있는 무주택 청년·서민이라면 전세의 이자 부담이 확 줄어서 계산이 전세로 크게 기운다.

반대로 목돈이 부족해서 대출을 많이 껴야 하거나, 2~3년 안에 이사·이직 가능성이 크다면 월세가 마음 편하다. 전세는 목돈이 묶이고, 만에 하나 보증금을 제때 못 돌려받는 리스크도 있으니까. 최근 전세 관련 보증금 미반환 이슈가 계속 나오는 걸 보면, 단순 손익만으로 결정할 문제도 아니다.

나라면 지금 금리 수준에선, 안전한 매물을 고를 수 있고 목돈이 있다면 전세를 택하겠다. 다만 7월 16일 금통위 결과에 따라 대출금리가 움직일 수 있으니, 대출 실행 시점은 그 이후로 살짝 미뤄 눈치를 보는 것도 방법이다.

각자 상황이 다르니, 위 계산식에 본인 숫자를 넣어보고 결정하시길. 다들 전세로 가시는지 월세로 가시는지 궁금하다.

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