집 사려고 은행 앱에서 한도 조회를 해봤는데 예상보다 숫자가 확 낮게 나와서 당황한 적 있을 거다. "분명 연봉으로 계산하면 더 나와야 하는데?" 싶은데, 요즘은 그렇게 단순하지 않다. 스트레스 DSR이라는 게 껴 있어서다.
이번 달부터 규제가 더 세졌다. 지난해 7월 시작된 스트레스 DSR 3단계가 올 하반기에도 수도권·규제지역 주택담보대출에 그대로 적용되고 있다. 스트레스 금리는 3.0%, 적용 비율은 100%다(금융위원회). 반대로 지방 주담대는 하반기에 2단계(스트레스 금리 1.5%)로 완화됐다(더퍼블릭). 그러니까 같은 연봉이어도 서울 아파트냐 지방 아파트냐에 따라 한도가 다르게 나온다.
이게 뭔 소린지, 내 한도는 어떻게 잡히는지 순서대로 풀어보자.
DSR부터 다시 짚고 넘어가자
DSR은 쉽게 말해 "네 연소득에서 매년 갚는 대출 원리금이 몇 %냐"다. 은행권은 이걸 40% 밑으로 맞춰야 대출을 내준다.
연소득 5천만원이면 연간 원리금 상환액이 2천만원(40%)을 넘으면 안 된다는 얘기다. 여기까진 원래 있던 규칙이다.
문제는 스트레스 금리다. 지금 대출금리가 4%라고 해도, 은행은 한도를 계산할 때 여기에 가산금리(스트레스 금리)를 얹어서 "만약 금리가 더 오르면?"을 가정한다. 3단계에서는 이 스트레스 금리 3.0%를 100% 얹는다. 즉 실제 4%짜리 대출인데 한도 계산은 7% 기준으로 하는 셈이다.
금리를 높게 잡고 계산하니까 같은 소득이어도 빌릴 수 있는 원금이 줄어든다. 이게 핵심이다.
실제로 얼마나 줄었나
숫자로 보는 게 제일 빠르다. 연소득 5천만원인 사람이 같은 조건으로 변동형 주담대를 신청했을 때 한도가 이렇게 바뀌었다고 한다(뱅크샐러드).
| 구분 | 대출한도 |
|---|---|
| 규제 시행 전 | 약 3억 2,900만원 |
| 스트레스 DSR 2단계 | 약 3억 200만원 |
| 스트레스 DSR 3단계 | 약 2억 7,800만원 |
규제 전과 비교하면 3단계에서 5천만원 넘게 빠졌다. 2단계에서 3단계로 넘어오면서만 2,400만원가량 줄었다. 연봉은 그대로인데 빌릴 수 있는 돈이 이만큼 사라진 거다.
여기서 오해하기 쉬운 게, "그럼 내 소득이 5천이니까 나도 2억7천 나오겠네"가 아니라는 점이다. 저 숫자는 다른 대출이 하나도 없다는 가정이다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론 원리금이 이미 있으면 그만큼 DSR 40% 한도를 갉아먹어서 주담대 한도는 더 쪼그라든다.
한도 늘리고 싶으면 뭘 만져야 하나
계산 구조를 알면 어디를 손봐야 할지 보인다.
첫째, 대출 만기를 늘린다. 30년 만기보다 40년 만기로 하면 연간 원리금이 줄어서 DSR이 낮아진다. 대신 총 이자는 더 낸다. 한도를 늘리려고 만기를 늘리는 건 "매달 부담을 낮춰서 더 많이 빌린다"는 거지, 이자를 아끼는 게 아니다.
둘째, 기존 대출을 먼저 정리한다. 신용대출이나 마이너스통장이 걸려 있으면 주담대 한도가 눈에 띄게 준다. 집 계약 전에 자잘한 대출부터 갚아두는 게 순서다.
셋째, 고정금리·혼합형을 본다. 스트레스 금리는 변동형에 가장 세게 붙고, 고정(순수 고정)이나 주기형에는 덜 붙는다. 같은 은행이어도 금리 유형만 바꿔도 한도가 달라질 수 있으니 여러 유형으로 조회해보는 게 좋다.
참고로 전세자금대출은 아직 스트레스 DSR 적용 대상이 아니다. 다만 1주택자가 수도권 규제지역에서 전세대출을 받으면 그 이자상환액이 DSR에 잡힌다. 무주택자 전세대출은 아직은 비교적 여유가 있는 편이다.
그래서 어떻게 하면 되나
집 살 계획이 있으면 계약서에 도장 찍기 전에 은행 앱이나 DSR 계산기로 내 실제 한도부터 뽑아보는 게 먼저다. 매물부터 정하고 한도가 안 나와서 계약금 날리는 경우가 은근 많다.
수도권은 3단계가 계속 적용되니 한도가 빡빡하다는 걸 전제로 자금계획을 짜고, 지방은 하반기 완화 덕에 조금 숨통이 트였다는 정도만 기억해두면 된다. 규제는 반기마다 바뀌니까, 실행 시점에 다시 확인하는 게 안전하다.
다들 요즘 한도 얼마나 나오는지 궁금할 텐데, 조회해보고 예상과 얼마나 차이 났는지 댓글로 공유해주시면 재밌을 것 같다.
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