스트레스 DSR 3단계, 내 대출한도 계산하는 법

집을 알아보다가 은행 창구에서 "한도가 생각보다 안 나오네요"라는 말을 들으면 머리가 하얘진다. 예전에 계산기 두드려본 금액하고 실제 나오는 금액이 다르다. 이유는 대부분 스트레스 DSR 때문이다. 작년 7월부터 3단계가 시행되면서 이게 더 빡빡해졌는데, 막상 내 한도가 왜 줄었는지 정확히 아는 사람은 많지 않다. 한번 정리해보자.

스트레스 DSR이 대체 뭔데

DSR은 내 연소득 대비 1년에 갚아야 하는 원리금 비율이다. 은행권은 보통 40%가 상한이다. 연소득 5천만원이면 연간 원리금이 2천만원을 넘으면 안 된다는 뜻.

문제는 '스트레스'가 붙으면서다. 지금 금리가 낮아도, 나중에 금리가 오를 걸 대비해서 실제 금리에 가산금리를 얹어서 한도를 계산한다. 이게 스트레스 금리다. 2025년 7월 시행된 3단계에서는 이 가산금리가 1.5%로 올라갔고, 적용 비율도 100%가 됐다. 쉽게 말해 내가 4.5%로 대출받아도, 은행은 6%로 잡고 한도를 계산한다는 얘기다. 금리가 높게 잡히니까 갚을 수 있는 원금이 줄고, 결국 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다.

3단계부터는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 기타대출까지 전 금융권 모든 가계대출에 다 적용된다. 예외가 거의 없다고 보면 된다.

실제로 얼마나 줄어드나

숫자로 보는 게 제일 빠르다. 지난 3단계 시행 관련 자료를 보면, 연소득 1억원인 사람이 수도권에서 변동금리로 주택담보대출을 받을 때 한도가 5억 8,700만원에서 5억 100만원으로 줄었다. 약 14.7% 감소다. 8,600만원이 그냥 날아간 셈이다.

수도권은 스트레스 금리 1.5%가 그대로 적용되니 타격이 가장 크다. 소득이 낮을수록 체감은 더 심하다. 연소득이 적으면 원래 한도 자체가 빠듯한데 거기서 또 깎이니까.

여기서 중요한 포인트. 변동금리로 받으면 스트레스 금리를 100% 다 맞는다. 반대로 고정금리(혼합형·주기형)를 선택하면 스트레스 금리 적용 비율이 낮아져서 한도가 좀 더 나온다. 당장 한도가 급하면 금리 유형을 바꿔보는 것도 방법이다. 물론 고정금리가 변동보다 금리 자체는 조금 높을 수 있으니, 한도와 이자를 같이 저울질해야 한다.

한도 늘리고 싶다면 체크할 것

첫째, 기존 대출부터 정리하자. DSR은 신규 대출만 보는 게 아니라 내가 지금 갚고 있는 모든 대출의 원리금을 합산한다. 마이너스통장 한도만 열어두고 안 써도 그게 부채로 잡히는 경우가 있다. 안 쓰는 신용대출, 카드론 같은 건 미리 상환하거나 줄여두면 한도가 늘어난다.

둘째, 만기를 길게. 대출 기간이 길면 1년에 갚는 원리금이 줄어드니까 DSR 수치가 낮아진다. 30년보다 40년 만기가 한도는 더 나온다. 대신 총이자는 늘어나니 이건 명백한 트레이드오프다.

셋째, 소득 서류를 꼼꼼히. DSR 계산의 분모가 소득이다. 성과급이나 부수입이 있으면 인정받을 수 있게 서류를 챙기는 게 한도에 직접 영향을 준다.

참고로 2026년 가계부채 관리 목표는 증가율 1.5%로, 작년 실적(1.7%)보다 더 조인다. 당분간 대출 문턱이 낮아질 기대는 접는 게 마음 편하다.

정답은 없다. 무리해서 한도 끝까지 당기는 게 능사도 아니다. 다만 규제 구조를 알고 접근하면 최소한 창구에서 당황할 일은 줄어든다. 다들 요즘 한도 어떻게 나오시는지 궁금하다.

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