금리가 오르면 왜 집값·주가가 흔들릴까

지난주에 뉴스를 보다가 좀 놀랐다. 2026년 7월 16일, 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 올렸다. 그것도 금통위원 7명 전원 찬성으로. 한동안 동결이거나 내릴 거라는 얘기가 많았는데 방향이 위로 틀렸다.

그날 저녁에 부동산 커뮤니티랑 주식 종토방이 술렁이는 걸 봤다. "금리 올랐으니 집값 빠지겠네", "증시 조정 오는 거 아니냐" 이런 반응. 근데 정작 왜 금리가 오르면 자산가격이 흔들리는지, 그 연결고리를 제대로 설명하는 글은 잘 안 보이더라. 사실 이게 재테크의 가장 기본 원리 중 하나인데도 그렇다. 그래서 오늘은 이걸 숫자로 한번 파보려고 한다.

자산가격은 결국 '미래 현금흐름의 현재가치'다

이 문장 하나만 이해하면 절반은 끝난다. 어떤 자산이든 가격은 그게 앞으로 벌어다 줄 돈을 지금 시점으로 당겨온 값이다. 이걸 현재가치(present value)라고 부른다.

예를 들어보자. 1년 뒤에 100만원을 주는 어떤 상품이 있다. 이걸 지금 얼마에 사야 할까? 100만원 그대로? 아니다. 지금 100만원을 은행에 넣어두면 이자가 붙으니까, 1년 뒤 100만원의 지금 가치는 100만원보다 작다.

할인율(금리)이 3%라면, 현재가치는 대략 이렇다.

미래 금액	할인율	현재가치 계산	현재가치
100만원 (1년 뒤)	3%	100 ÷ 1.03	약 97.1만원
100만원 (1년 뒤)	5%	100 ÷ 1.05	약 95.2만원

할인율이 3%에서 5%로 오르니까 같은 100만원의 현재가치가 97.1만원에서 95.2만원으로 줄었다. 겨우 2%p 차이인데 값이 내려갔다. 여기서 핵심은, 할인율(금리)이 분모에 들어간다는 거다. 분모가 커지면 값은 작아진다. 이게 금리와 자산가격이 반대로 움직이는 근본 이유다.

만기가 길수록 타격이 크다

1년짜리는 별로 안 무서웠다. 그럼 10년, 30년 뒤 현금흐름이면 어떨까? 여기서 진짜 무서워진다.

30년 뒤 100만원의 현재가치를 계산해보자. 할인율이 3%일 때와 5%일 때다.

시점	할인율 3%	할인율 5%	감소폭
1년 뒤 100만원	97.1만원	95.2만원	-2.0%
10년 뒤 100만원	74.4만원	61.4만원	-17.5%
30년 뒤 100만원	41.2만원	23.1만원	-43.9%

같은 금리 인상(3%→5%)인데 1년짜리는 2% 빠지고, 30년짜리는 44%나 빠진다. 왜? 할인이 매년 복리로 겹겹이 쌓이기 때문이다. 먼 미래일수록 그 눌림이 기하급수적으로 커진다.

이게 왜 중요하냐면, 자산마다 '현금흐름의 만기 구조'가 다르기 때문이다. 성장주는 지금 당장 이익이 적고 먼 미래에 큰 이익을 낼 거라고 기대되는 종목이다. 즉 현금흐름이 저 뒤에 몰려 있다. 그래서 금리가 오르면 성장주가 가치주보다 더 크게 흔들린다. 2022년에 금리가 급하게 오르던 시기에 나스닥 기술주가 유독 많이 빠졌던 게 바로 이 원리다. 나도 그때 성장주 비중이 높아서 계좌가 한참 파랬다. 원리를 알았어도 손실은 아팠다.

대출 이자라는 더 직접적인 경로

위의 얘기는 좀 이론적이다. 부동산은 더 피부에 와닿는 경로가 하나 더 있다. 바로 대출 이자다.

주택담보대출 3억을 변동금리로 받았다고 하자. 금리가 0.25%p 오르면 이자가 얼마나 늘까?

3억 × 0.25% = 연 75만원. 월로 치면 6만 2천원 정도 늘어난다.

6만원이 별거 아닌 것 같지만, 이번처럼 인상 기조가 이어져서 누적으로 1%p가 오르면 얘기가 달라진다. 3억 × 1% = 연 300만원, 월 25만원이다. 맞벌이 가계라도 월 25만원이 고정지출로 더 나가면 부담이다. 그리고 대출 이자가 부담되면 사람들은 집을 덜 사려고 하거나 내놓게 된다. 수요가 줄고 매물이 늘면 가격은 눌린다. 이건 현재가치 이론보다 훨씬 직관적이고 빠르게 작동한다.

한 가지 덧붙이자면, 이번 금통위가 "금리 인상 기조를 이어갈 필요가 있다"고 밝힌 부분을 눈여겨봐야 한다. 한 번의 인상보다 방향성이 시장에는 더 중요하다. 앞으로 더 오를 거라는 신호 자체가 지금의 자산가격에 반영되기 때문이다.

그럼 어떻게 받아들여야 할까

여기까지 읽으면 "금리 오르니까 다 팔아야 하나" 싶을 수 있다. 근데 그건 아니라고 본다. 몇 가지만 정리하자.

첫째, 금리와 자산가격이 반대로 움직인다는 건 '경향'이지 '법칙'은 아니다. 실제 시장은 기업 실적, 경기, 심리, 수급 같은 수많은 변수가 같이 움직인다. 금리가 올라도 실적이 그보다 더 좋아지면 주가는 오를 수 있다.

둘째, 이미 예상된 인상은 가격에 상당 부분 반영돼 있는 경우가 많다. 오히려 시장은 '예상 밖'에 크게 반응한다. 이번 인상이 전원 찬성이었다는 건 방향에 대한 컨센서스가 있었다는 뜻이기도 하다.

셋째, 나 같은 장기 적립식 투자자 입장에선 금리 변동에 일희일비하기보다 내 현금흐름 관리가 더 중요하다. 변동금리 대출이 많다면 이번 기회에 고정금리 전환이나 상환 계획을 점검해보는 게 실질적이다.

솔직히 금리 방향을 정확히 맞히는 건 전문가도 못 한다. 다만 '금리가 오르면 왜 내 자산이 흔들리는지' 그 원리를 알고 있으면, 뉴스에 덜 휘둘리고 내 상황에 맞는 판단을 할 수 있다. 그거면 충분하다고 생각한다.

다음엔 이번 금리 인상이 예적금·파킹통장 이자에는 어떻게 반영되는지, 실제 상품 기준으로 계산해보려고 한다.

※ 이 글은 개인적인 정보 공유이며 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.